來源： shasha77 | 發佈： 20260331

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title: 室內坪數越來越小、公設高到離譜！在台灣買房有多不划？建商如何用公設坑殺買房族？《今天不讀稿》EP 065｜志祺七七

date: 2026-04-01

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室內坪數越來越小、公設高到離譜！在台灣買房有多不划？建商如何用公設坑殺買房族？《今天不讀稿》EP 065｜志祺七七

📌 集數概述

本集志祺七七揭露台灣房地產市場的隱藏陷阱：公設比為全球最高。透過國際數據對比與具體案例分析，說明房價單坪之所以看起來「相對便宜」，是因為公社面積的稀釋效應。進一步追溯容積率制度的漏洞如何催生建商的操作手法，以及內政部改革計畫面臨的困難。本集不只批評現狀，更警惕改革可能淪為「數字遊戲」，提醒消費者認清「實質 CP 值」才是買房決策的關鍵。

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🎯 核心議題

台灣公社比為什麼高達 30-35%？ 這個比例在全球處於什麼位置，為什麼大多數國家反而不計公社在房價中？
房價單坪被稀釋的真相是什麼？ 台北市看起來是 50 萬/坪，實際為什麼是 127 萬/坪，兩者差異如何影響消費者決策？
建商如何利用容積率和停車位欺騙消費者？ 同一塊空間被收費兩次的手法是如何運作，又如何傷害消費者權益？
改革真的能改善居住 CP 值，還是只改數字？ 內政部調整公設計算方式後，買房價格和空間會真的改善，還是建商用其他方式彌補失利？

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🔍 重點內容

台灣公社比為全球最高的國際證據

台灣新建案的公社比分布集中在 30-35% 之間，其中 80% 的案件都落在這個區間。高雄平均 35%、台北市 34%、台中 33.1%，比例之高令人驚訝。相比之下，韓國公社比約 20% 出頭，香港曾經的制度是 25-30%（但已於 2013 年全面取消），中國的「供貪率」介於 10-30% 之間。更關鍵的是，大多數先進國家根本沒有「公社比」這個概念，日本只計室內面積且不計陽台，美國與英國根本不計公社比，而是將公共空間成本反映在整體房價與後續管理費中。志祺七七查閱的統計資料來自 591 房屋交易網、內政部不動產登記資料與新北市政府報告，結論直指：台灣的公社比「可能是世界第一高」。

房價單坪被稀釋的具體數字

核心發現是：台北市室內實坪單價已經來到 127 萬/坪，與美國舊金山房價等級相當。然而這個驚人的數字為什麼鮮少被人提及？因為市場上流通的「房價單坪」是用「建坪」（含公社）計算的。以一個 2000 萬的房子為例，當中可能有 600-700 萬實際在購買公社。假設 40 坪房子中有 12 坪是公社，室內實用坪數只有 28 坪，那表面單價是 2000 萬÷40 坪＝50 萬/坪，但實際單價是 2000 萬÷28 坪＝71 萬/坪。這就是「房價被公社稀釋」的現象：建商可以用較低的表面單坪價來吸引買家，但實際上消費者支付的室內單價遠高於表面數字。

消防規範與容積率制度推高公設比的因果

公設比上升不只是建商貪心，背後有制度設計的因素。首先，消防規範在過去數十年逐步加嚴：8 樓以上需要 2 個安全梯、11 樓以上需防煙避難式電梯、各種逃生設施等，這些都被列為「免計容積」的空間。同時，政府允許的「免計容積」規則提供了誘因：基地容積率的 15% 左右可以用來放置機電設備、梯間、管理委員會使用空間等，而這些都不會被容積率限制計入。建商面對這個設計，理性的反應就是盡量填充這些空間——不管是為了安全，還是為了增加豪華感（游泳池、健身房、KTV 室、交誼廳）。用巧克力包裝的比喻來說：如果計價基準是「總重量（含包裝）」，廠商就有誘因放大包裝、縮小內容物。建坪制的計價邏輯就是如此。

建商的停車位欺騙手法：同一塊空間收費兩次

停車位是最具體的欺騙案例。實際上，一個停車位加上必要的車道、轉向空間等，需要接近 10 坪的空間。但許多建商在預售案中，會刻意將停車位的權狀登記坪數壓低到 4-5 坪，少登記的 5-6 坪並沒有消失，而是被挪進了「公設」坪數裡。結果是，買停車位的人付了停車位費，同時不買停車位的住戶也要分攤「公設車道」的費用。同一塊空間的價值被建商收了兩次：一次賣給購車位者，一次透過公設分攤賣給全體住戶。這不只是計算技巧，而是對消費者權益的實質侵害。

內政部調整免計容積規則的改革內容

為了解決問題，內政部推動了一套改革方案。主要調整包括：將管理委員會使用空間（如 KTV、健身房等）從原本「無限制」改為「最多只佔基地容積的 1%」；將電梯改為免計容積，鼓勵提升安全設備；將法定停車位與車道明確計算為「專有部分」，意思是誰買停車位誰負擔相關空間成本，沒買停車位的住戶就不用分攤車道公設。官方預估經過這些調整，新建案的公設比會下降約 5%。然而，如果總價保持不變、公設減少、實坪增加，帳面上的每一坪價格反而會往上調。這引發一個警示：改革能否真正改善 CP 值，還是只是用不同方式呈現同樣高昂的房價？

改革延期與既有案件保護的實務困境

改革計畫原本規劃在 2025 年底發佈，並宣導至少 6 個月後正式實施。但目前這個時程「往後延蕩」。因為停車空間的調整需要修正《公寓大廈管理條例》，必須經過國會審議，牽涉到產權定義與法律框架的改變。新規則將以「申請建造」或「都市更新合約」時間點為界線：改革前已取得建造許可的案件、正在施工的案件都不適用新制。這個「不溯及既往」的原則保護了既得利益，但也導致短期內改革效果有限。真正大量受新制影響的房子，預估要到 2028 年以後才會大量竣工，意味著消費者在 2025-2027 年購房時仍以舊制為主。改革要反映到多數購房者身上，需要「滿長一段時間」。

實坪制改革為何如此困難：系統性問題分析

為什麼台灣不直接改採日本模式、只計室內實坪，完全消除公社比問題？表面上看似簡單的改變，實際涉及多個複雜系統。首先是產權定義：如果只算室內面積，公共空間的所有權怎麼計算？每戶對公共空間的產權比例如何界定？這需要整套法律框架重新設計。其次是既有房屋的調整：數百萬間已經用建坪制計價的房子怎麼辦？要重新計價或補償嗎？這可能引發巨大訴訟。再者，現行房產稅是依照建物「早面積」（含公設）課稅，改為實坪制會導致稅基大幅縮小，政府稅收減少，稅率需相應提升。最後，不動產登記簿涉及所有權確認，如果產權定義改變，所有登記資料都要重新調整，技術與法律成本巨大。實坪制不是單純的「計價方式改變」，而是整個不動產制度的革命，牽涉到銀行估價、房貸計算、房屋買賣合同、保險、管理費等整個生態系統。

消費者真正期待什麼：實質改善而非數字遊戲

公設比之爭表面上是「佔比太高」，但深層反映的是對房價和居住負擔的絕望。消費者不只抱怨公設比上升幾個百分點，而是希望在同樣的總價上，能買到更多實在、更實用的空間。如果改革最後只是「公設比從 35% 改為 30%」，但總價保持不變、實坪增加導致單坪價格反而看起來更高，那消費者會感到「這只是另外一種算法遊戲」。真正的改善應該是：房價下降、或者同樣價格得到更多可用空間、或者居住品質實質提升。然而，制度改革能否帶來房價調整，取決於市場力量的反應——建商是否會主動降價，還是會用其他方式彌補失利。如果改革只改制度不改價格，消費者的實際負擔沒有改善，那改革的信任度會進一步受損。

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💬 精彩觀點

「台北市的房價平均每一坪已經來到 127 萬，跟美國舊金山的房價其實是差不多的等級。但如果把公社拿掉的話...台北現在的房價的單價，某種程度上面已經被公社給稀釋過了。那實際上面的這個單價，還比現在高的很多。」

——志祺七七

用國際對標（舊金山）打破消費者的認知盲點，揭示「看起來便宜」背後的統計詭計。房價訊號不是因為台灣便宜，而是被公社分攤後變得模糊不清。

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「價兩千萬的房子，裡面可能有六百甚至七百萬，其實是在買公社的。那真正可以使用的這些室內空間，其實並沒有那麼多。」

——志祺七七

用具體金額戳穿消費者的認知，指出「看起來買房，實際在買虛空」的悲劇真相。700 萬成本投入在「可能用不到」的公共設施上。

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「就是很多人並不是討厭社區提供這些公共的設施，而是台灣的公社的這個占比真的太高，然後你高到買房的這個 CP 值被嚴重吃掉。」

——志祺七七

精準指出真正問題不在「有公設」而在「比例失衡」，抓住消費者核心怨言：CP 值被吃掉。這指向一個政策問題，而非單純的消費者偏好問題。

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「大家其實真正期待，我覺得可能不是照面上小幾個百分點，而是希望在同樣的總價上，能夠買到更實在更勇敢的空間。如果最後只是數字變好看，那實際的 CP 值，其實沒有變高的話，那難免會讓人覺得，這只是另外一種算法遊戲而已。」

——志祺七七

識破改革的「貓膩」——數字改善≠實質改善。警惕政策改革可能淪為「重新計算」而非「真正解決問題」的形式主義。

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「公設比會吵得那麼兇，其實不單純也只是因為公設比例的問題。背後其實承載大家對整體房價或是居住負擔的不滿。」

——志祺七七

揭示社會運動的深層動因——「公設比」只是「房價危機」的代理戰場。消費者無力對抗房價，轉化為攻擊「可以改變的議題」，既是理性抗爭，也是無奈妥協。

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🗺️ 概念關係圖

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graph TD
    A["政府容積率政策<br/>與免計容積制度"] -->|激勵| B["建商多配置公設<br/>游泳池、健身房、KTV"]
    B -->|導致| C["公社比上升<br/>30-35%"]
    C -->|帶來| D["房價單坪被稀釋<br/>表面50萬 實際127萬"]
    D -->|造成| E["消費者認知偏差<br/>以為便宜實則昂貴"]
    E -->|引發| F["購房CP值被嚴重吃掉<br/>2000萬中600-700萬買虛空"]
    
    G["消防規範加嚴<br/>安全梯、防煙電梯增加"] -->|推高| C
    
    H["建商停車位欺騙<br/>同一空間收費兩次"] -->|強化| F
    
    I["內政部改革計畫<br/>調整免計容積規則"] -->|目標是| J["公設比下降5%<br/>實坪比例增加"]
    J -->|但可能結果| K["帳面單價反而上升<br/>房價未必下降"]
    
    L["改革延期<br/>不溯及既往"] -->|導致| M["短期改革效果有限<br/>市場仍以舊制為主"]
    
    N["實坪制改革<br/>涉及產權、稅制、登記"] -->|因為複雜| O["系統性改革困難<br/>成本與法律問題巨大"]
    
    F -->|激起| P["消費者集體不滿<br/>公設比爭議"]
    P -->|根本訴求| Q["期待實質改善CP值<br/>不只是數字遊戲"]
    
    style C fill:#ff9999
    style F fill:#ff9999
    style K fill:#ffcc99
    style Q fill:#99ccff

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💡 個人反思

你家的房子，有多少是在買「空氣」？

如果你已經購房，不妨拿出權狀檢查一下公社面積占比。一棟 40 坪的房子，當中有 12-14 坪是你每月要付管理費、卻可能一年也用不到幾次的 KTV 室、健身房或交誼廳。更細緻的問題是：建商在銷售時告訴你這間房子有多大，但實際可以擺家具、居住的空間又有多大？當你看房時，除了關注「坪數」，是否曾經詢問過「實坪」或「室內面積」？大多數消費者沒有，因為建商從不主動標示。制度的問題在於，這個資訊不對稱不是消費者的無知，而是系統設計導致的結果。

改革真的改善居住品質，還是只是重新計算？

內政部的改革能否真正改善消費者的居住負擔，取決於改革後房價是否調整。如果總價保持不變、公設減少導致單坪價格反而上升，消費者可能會誤以為改革讓房子變貴了。但另一個角度來看，這其實只是把「被稀釋的房價」還原成真實，原本虛高的價格終於被看見。真正的改善應該是：改革不只改制度，更要改房價本身的合理性。但這涉及供給、需求、利率、政策等多方面因素，遠超過調整容積率計算方式的範疇。改革的成敗，取決於政府是否同步推出其他房市穩定措施，以及市場是否真正回應。

買房決策時，如何識別真實 CP 值？

如果你正在考慮購房，應該學會問三個問題：第一，這間房子的「實坪」是多少？（拿權狀確認室內面積，不只看建坪）。第二，每坪的實坪價格是多少？（用總價÷實坪，而不是用總價÷建坪）。第三，公設比是多少，這些公設是否是你真正會使用的？（不是所有公設都有價值）。更進一步，比較同一區域不同建案的「實坪單價」，往往會發現同樣價格帶的房子，公設比越低、實坪越大，買到的居住空間就越大。這需要消費者具備基本的房地產素養，但現行制度並未強制建商揭露這些資訊。改革如果只是調整計算方式，而不要求透明揭露，消費者仍然在資訊黑暗中做決策。

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📝 逐字稿

就發現一個蠻驚人的數字現在台灣在講房價的時候其實它的單品價格是用總評數去算的但如果把公社拿掉的話你實際上住了10坪台北市的房價平均每一坪已經來到127萬跟美國舊金山的房價其實是差不多的等級我覺得蠻誇張的所以我覺得台北現在的房價的單價某種程度上面已經被公社給稀釋過了那實際上面的這個單價還比現在高的很多大家好我是志祺大家好我是心妮好那回到我們今天不讀稿最近我們看到很多的網友在討論說台灣這個公社比也太高了吧買房的時候買了一大堆用不到的公社實際的這個市內評數越來越少他們會有一種花了錢買空氣的感覺那我們就實際去查一下資料然後就發現台灣的公社比真的比歐美日韓中國都還要高我覺得可能可以說是世界第一高的那之前我們做國律的那一集不讀稿我們有嘗試帶大家一起看資料然後爬書議題我覺得大家的這個回饋好像算是蠻不錯的所以這一次我們也找了一些統計資料以及專家的說法那接下來我們會先來看看目前公社比的現況我們找來了這個內政部失誤登記的資料然後還有房屋交易網調查想要看看台灣的公社比究竟有多高然後再來我們會爬書這個新聞的報導還有社群的討論來看看公社比高到底會造成什麼樣的問題最後我們會統整這個專家學者的分析看看台灣公社比高的原因到底有哪一些我自己減重了這麼多次了解到除了好好運動睡覺之外要怎麼樣好好吃飯更是一大重點那我成功引控跟維持體態的關鍵之一呢我的老朋友Covid絕對公不可沒 Covid推出的八週高速染指計畫有專屬的營養師幫助學員無壓力的改變飲食習慣想要拍下飲食照片再上傳到app 營養師就是每餐幫你計算熱量跟營養素並且提供客式化的飲食建議除此之外App還有AI飲食助教可以隨時分析你的飲食狀況課程全線上進行不用擔心具體的問題而且採小班制飲控期間有戰友陪伴不用一個人護軍奮戰那現在G77現實開團 Covid的課程最低只要六折寧兒有限有進化馬上點擊資訊欄的連結看看吧好那在一開始呢我覺得應該有不少人都聽過公社比這個詞但沒有很清楚他到底是算什麼那我記得之前是學那個都市集團所以想說要不要請你跟大家介紹一下這個詞好那在講公社比之前我們要先講一下台灣買房是怎麼樣算平數的就在台灣呢你買房看到的這個全狀總平數呢其實是把整個建物的面積都算進去裡面呢不只包含了你自己室內的空間也包含了所謂的公社那公社簡單來說就是你住的這個大樓裡面那些大家一起用的空間像是一進門的大廳啊大樓的這個樓梯間啊電梯走廊梯廳那有一些比較新的大樓還會有一些多的設施像是這種圖書室啊交移廳啊健身房KTV室之類的這裡也通通都是公社那因為這些不是你移戶獨有而是所有住戶共同持有的那這些公社的平數對應到的價錢也會分攤到我們移戶身上所以呢所謂的這個公社比其實就是在算說你買的這個房子裡面有多少的比例是花在這些大家一起用的公共空間上面而實際的算法呢就是你這一戶分到的這個公社的平數除以你的總平數也就是全狀上面寫的這個平數然後再乘100% 這個數字就是公社比比方說呢如果你的全狀是40% 然後其中呢有12平是公社那公社比就是12 除以40也就是30% 那按這樣的計算方式算下來我們看資料發現其實台灣的公社比真的有很多都在30%以上那這邊我們有一份591的公社比調查想要給大家看一下全台80%的新建案公社比是落在30到35% 那低於30%就大概占10%左右然後高雄平均是35% 公社比是最高的然後其次是台北市的34% 那第三名是台中的33.1% 那其實我自己看到這個資料就是滿意外因為我原本想說公社比最高應該是台北吧結果居然最高是高雄而且本來以為這個狀況主要是發生在台北沒想到其他縣市其實比例也不低可能這跟性價也都很有關係因為新的大樓不管蓋在哪裡其實公社比都是穩穩的在30%以上的不過如果只看台灣自己的資料其實還修煉很判斷就是到底是大家都這樣還是台灣真的特別高所以我們也就試著再往外找其他國家的狀況那我們看到一份是新北市政府整理的報告然後裡面就剛剛好有把不同的國家狀況拿來比較那首先我覺得一個可能會讓很多意外的事就是其實大部分的國家並沒有公社比這個概念通常只會計算這個室內或是實際可使用的這個空間也就是所謂的食品制那相關之下像台灣這樣子把公共空間也算進坪數一起拿來計價這個需品制反而是比較少見的做法那這邊我們可以看到像是日本它買房基本上只算室內的面積而且因為日本政府他們是認為說洋台是逃生平台所以屬於公共空間所以連洋台通常也不會算進售價那像是美國、英國等歐美的國家它買房的時候其實也不會去計算公社比公共空間的成本通常已經反映在整體的房價裡面而日後的維護費用則是透過管理費或是社區服務費來分攤那在我們查到的資料當中其實韓國的做法是跟台灣比較接近對那像韓國賣房的時候他們會標設面積其實也包含了公社不過他們的計算方式就比較不一樣韓國的這個公社比他們是大概落在20%出頭相比於台灣就低了一些那還有一些國家以前會用跟台灣類似的公社制度但後來也是慢慢取消的對,像是這邊我們可以看到香港它叫做發水率那曾經它的建案的這個平均是在25%到30% 但是2013年的時候香港就全面取消了公社比制度改用了這個室內食品計價而中國呢他們是叫做這個供貪率平均的是在10%到30%之間而最近呢因為中國的這個房地產不景氣嘛為了提升這個房市中國的一些城市也開始取消計算這個公社那至於你覺得這樣看下來我們可以說台灣的公社比是世界第一嗎? 我覺得雖然我們沒有一個很完整的統計數據但是從我們有找到的這些資料對比來看台灣的公社比確實比這些國家都要高這樣聽起來真的是滿沉因為我看到網路上大家都這件事情的抱怨也非常多像是我網友說他們當初去看房的時候是被建商主打的大平宿性但實際到現場看才發現室內根本就沒有想像中那麼大大部分其實平宿都是公社然後有另外一個網友提到說現在只要一個建案裡面多放一些設施像是什麼游泳池啊健身房業會廳然後這個整個建案就會被包裝成豪宅規格那單價自然也就更早上拉對不過我覺得就是這件事情真正的問題其實不只是這個宣傳話術而已就是很多人並不是討厭社區提供這些公共的設施而是台灣的公社的這個占比真的太高然後你高到買房的這個CP值被嚴重吃掉舉例來說好了一間可能總價兩千萬的房子裡面可能有六百甚至七百萬其實是在買公社的那真正可以使用的這些室內空間其實並沒有那麼多而且更讓人無奈的是就是這些公社你還不一定真的用得到像是有一些大樓這個KTV室很多的住戶一年可能根本聚不了幾次然後你不開車的人還是得一起分攤這個公共車道那有些公社一開始它看起來很漂亮但後來呢就會因為像是維護啊關立的成本太高或是大型社區還是會因為這個廣委會內部的糾紛廣委會跟建上之間這種糾紛啊產權爭議等等就導致公社它荒廢等於是白擺浪費而且我們去查資料算一下就發現一個蠻驚人的數字就是現在台灣在講房價的時候其實它的單品價格是用總評數去算的也就是都有把公社算在裡面但如果把公社拿掉的話你實際上住的食品是室內面積來算台北市的房價平均每一坪已經來到127萬跟美國最近算的房價其實是差不多的等級我覺得這個蠻誇張的對所以我覺得台北現在的這個房價的單價某種程度上面呢已經被公社給稀釋過了那實際上面的這個單價呢還比現在高的很多像那個時候我看到這些數據的時候我覺得真的很好奇既然公社這件事情影響那麼大那為什麼台灣的這個公社比還會一路越漲越高那關於這一點我們也整理了不少專家要說法那首先我覺得我們可以從台灣公社制度的發展脈絡來看對就是大約在1970年代以前台灣多數住宅其實就是這種透天醋或者是這種獨棟的住宅幾乎沒有什麼共用的空間所以當然你就不存在什麼需要分攤的公社但是到了1990年代隨著這個現代公寓電梯大樓越來越多政府在建務第一次登記時開始希望能夠更清楚的界定每一戶對於公共空間的產權減少糾紛因此就採用了按比例分攤然後登記公社的制度那再加上後來這個消防安全規範越來越嚴格像是八樓以上就要設這個兩個安全的提肩十一樓以上還有這個防煙避難式電梯逃生梯梯梯這些必要的設備更增加那公社比自然就跟著一路的往上推但講到這邊我就還會有另外一個問題就是我看到其他國家有消防規定那為什麼公社比還是比我們低呢對所以我覺得這其實還牽涉到另外一個容積率的制度問題剛剛說這個原本的公社制度它是為了釐清產權但是在都市化加快然後有了容積率管制之後公社的這個配置慢慢就變成一個建商在蓋房子的時候它可以靈活運用的空間那這邊我覺得先幫大家補充一下就簡單跟大家解釋一下什麼是容積率容積率白話一點來說就是一塊土地上面最多可以蓋多少樓地板面積的上限比如建商有100坪的土地它可以蓋那容積率是300% 那你最多可以建的這個走面積就是300坪的大樓但是容積率也不是完全定死的在某些情況之下政府要允許部分的空間免蓄容積也就是這些空間它不用算盡上限裡面就可以多蓋一點點那我們這次也有查到一些相關的法規像這邊寫的就是在蓋房子的時候其實有一部分公共設施空間是可以不用算盡容積率的像是機電設備空間陶身樓梯的梯間緊急電梯機房還有排延室跟還有一個管理委員會使用空間那這個使用空間其實它的氛圍是最廣的因為它包含就是燕灰梯 KTV 健身房然後越南市什麼的這些都通通歸列在這一項裡面那這些免蓄容積的空間加起來最多可以到基地法定容積的 15%左右換句話說原本你可能最多只能蓋到300坪但如果把這些不用算的公設都算進來實際上面就可以再多蓋45坪但問題是就是這些原本不用算盡容積率的空間最後全部都會被算盡買方的全創面積裡面也就是說建商可以多蓋但最終錢其實是購物則在承擔的所以很多建商都會把這個免蓄容積的額度用好用滿就是傾向說能蓋就蓋能塞就塞而且關於這一點我還看到一個很有趣的說法就是說就是因為這個需憑技嘉的方式催生出建商的操作方式那這邊有一個比率我覺得可以幫助大家理解有人說啊如果把房子想像成一盒巧克力那台灣現在的需憑技嘉方式就有點像是說你買這個巧克力是連包裝都一起算重量的就比如說它的總總是500克然後價格是300塊那因為它的包裝也算在裡面所以有些廠商他可能會為了增加理論就把包裝做得相對大一點那實際巧克力就會相對更小這樣子那假設如果只算巧克力本身的話廠商在外面標示說裡面有幾顆那不管包裝什麼設計其實都不會影響到它裡面的內容對換句話說就是在目前這種的技嘉方式之下如果對於公設比例沒有更明確的限制或是表示就比較容易呢讓公設的這個比例被一路的放大也因此我們就會看到有一些建商他們就會想盡各種辦法來增加這個公設的獲利那我覺得有些操作是真的會讓人覺得有點誇張啦像是這個新聞就有爆出有些預售案他們會刻意的把每個車位登記在權狀上面的這個坪數壓得很小比如呢只登記個四坪或是五坪但實際上面的一個車位將要車到可能需要接近十坪的空間那少登記的這些面積並沒有消失而是被挪進了公設的坪數裡面再賣一次所以就把坪數從車位挪到房價裡面賣然後建商能夠賺的就更多這樣子就會讓結果變成買車位的人他付了車位的錢然後沒有買車位的人也要一起分攤收到等空間的成本等於就是統一塊空間的價值被建商收了兩次哇他這樣聽起來真的是蠻不好的不過我們這邊有看一個好消息是這樣的狀況可能要改了就是內政部最近在推一個需評改革那目前公佈的重點的改革大概由這邊這幾項第一個就是調整免計容積裡面有一些具體的規則整體來說免計容積上面的上限其實是沒有改變但政府重新調整了哪些空間算啊或是哪些可以被限制就例如說過去常見那個管理委員會使用空間就像剛提到 KTVR 健身房這些新的方案就改成最多只在基地容積的一趴那就避免說有一些建商會把這類的空間規劃的裹大價另外一方面呢就是他一般的電梯就包含無障礙的電梯則被改列為免計容積也就是說就是希望透過這樣的調整然後讓建商掃蓋一些實際使用率不一定高的公設然後留下是真正可以用的到比較實用的空間然後我覺得第二個他是要調整停車位的算法就是未來呢會把法定車位跟車道明確的算成專有部分簡單講呢就是誰買車位誰負擔相關的空間沒有買車位的這個住戶就不用再去分攤這個車道的公設名記那個官方就預估改革後這個新建案的公設比會下降大約是 5% 左右那聽完這樣的調整跟做法我當然是覺得聽起來也是蠻公平但我們這邊有看到一些討論是在擔心說那這樣會不會反而讓房價的單價變得更高因為如果總價沒有變只是公設變少然後實際的平數比例變多那帳面上每一坪的價格確實有可能再往上調對我有看到類似的說法就是這種改革短期內確實可能會讓房間再出現一波的波動但是也有另外一種說法是這其實不一定代表房子真的變貴了而是原本被需評給稀釋的這個價格現在呢才比較真實的反應出來而已那至於實際的影響到底會多大我覺得恐怕還是得等政策真的上路之後才看得出來那原本規劃呢它是 2025 年底要發佈並且宣導至少六個月之後在正式的實施但目前這個時辰呢其實還在往後的延蕩那可能就會繼續的順眼了這樣子那另外像剛剛提到的這個把訂停車空間調整還需要修正這個公寓大廈管理條例也就是呢還必須要經過國會的審議而且即使這個新制度正上路它會用申請建造或是都市更新報合的這個時間點來區分適用與否避免影響已經取得建造或是正在施工的建案所以整體來說這波改革對於市場上面已經存在的案子影響其實非常的有限要真的反映到多數的購物者身上我想可能還需要滿長一段時間的那這集到這邊我覺得我們可以來整理一些結論好整體來說我覺得我們可以看到台灣的公設比確實超高然後原因除了台灣的建築特性然後很現實一點是市場蓋越多的公設它的獲利就越多所以呢他們就傾向利用容積制度這種彈性空間去多配置的公設那我自己看完這些資料其實還是有滿多疑問就會覺得說那為什麼台灣不乾脆像日本一樣不要把公設算進去就好那這樣不就完全沒有公設比高的問題嗎嗯我覺得確實有看到一些政治人物或者是團體他們在推這個時評制希望未來房價它只能夠用室內的時評來計算但這件事情其實很複雜的因為它背後可能也牽涉到整套的這個產權制度像是如果改成只算室內的時評那公共空間的這個產權要怎麼計那已經用了公設計價的這些房子又該要怎麼調整另外現在台灣的這個房產稅是依照建物的早面積來算的也就是公設其實也被算在這個課稅的範圍裡面那如果改成時評制相關的稅制登進方式其實全部可能都要一起調整那當這些問題它牽涉到整套的制度的時候你要去全面的改變可能就會相對比較複雜沒有那麼容易但是關於這一點我們其實這一次是沒有深入的展開的那如果大家有更多的想法的話也歡迎在留言區跟我們分享那最後老實說我自己看起來感覺公設比會吵得那麼兇其實不單純也只是因為公設比例的問題背後其實承載大家對整體房價或是居住負擔的不滿那大家其實真正期待我覺得可能不是照面上小幾個百分點而是希望在同樣的總價上能夠買到更實在更勇敢的空間如果最後只是數字變好看那實際的CP值其實沒有變高的話那難免會讓人覺得這只是另外一種算法遊戲而已我覺得也會希望就不管怎麼樣改這個制度調整之後不要變成了那種制度改但負擔沒有真的變輕而是能夠真正的改向購物者的感受好的那今天就到這邊最後想問大家你有感受到台灣的公設比過高了嗎? 你覺得可以怎麼樣改善呢? 最後如果你喜歡今天的影片歡迎分享出去讓大家一起來聊聊台灣公設比此外也可以點擊這個地方看下下相關影片那麼今天的志祺七七就到這邊告一段落我們就明晚再見囉

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